引続き、路線価での評価を具体的に説明します。
今回は、アパートとその敷地です。
アパート(貸家)の評価
アパート(貸家)は、建物の評価において、借家権を減額して評価します。
建物の評価×(1-借家権割合)=貸家の評価
建物は固定資産税評価額の1.0倍です。
令和4年7月1日に公開された借家権割合は、全国一律30%。
(1-借家権割合)=(1-0.3)=0.7
したがって、
★ アパート(貸家)の評価額
建物の固定資産税評価額×1.0×0.7
※借家権割合は、以前は全国一律でないときもありましたが、数年前から一律30%です。
アパートの敷地の評価
アパートの建物と敷地を所有していて、建物を貸しているケース。
専門的には、貸家建付地(かしやたてつけち)といいます。
アパートの評価で考慮(減額)した借家権は、敷地には及びません。
しかし、借家人がいることで、敷地を自由に使用・利用できないという制約があります。
このことから、借家権割合の範囲内で、借地権割合の連乗分だけ減額して評価することになります。
アパートの敷地の評価=敷地の評価×(1-借地権×借家権)
前回のブログの事例を基に計算してみます。
角地(かどち)の評価のしかた、税理士が路線価での計算を説明します
(角地の例)
(35万円+10,500円)×225㎡=81,112,500円
借地権割合は、路線価に表示されているアルファベットE。
この場合、借地権割合は、50%です。
★ 貸家建付地の評価額
81,112,500円×(1-50%×30%)=68,945,625円
※ 路線価図の上部欄外、借地権割合の説明
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土地や建物の評価方法を説明します・相続税や贈与税の計算に必須です
路線価を実際に探してみます、市街地の宅地の評価は路線価を基に計算
評価明細書を活用
「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)と(第2表)」に当てはめると、比較的簡単に評価できます。
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書には(第2表)があります。
こちらは、権利関係が絡む宅地、借地権や貸家建付地などの計算に用います。
どちらの明細書も、国税庁のホームページから入手できます。
【出典~国税庁のホームページ】
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)(第2表)
相続税のプロの税理士へ
財産評価のことは、その道のプロ・詳しい税理士に相談しましょう。
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財産評価にも詳しい相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
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まとめ
このブログでは、アパートとその敷地を実際に評価してみました。
ご主人の参考になると嬉しいです。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
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