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二方(にほう)路線に面する宅地の路線価評価を、税理士が説明します

二方路線
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今回も路線価の評価を説明します。

角地ではなくて、裏面に路線価があるケースです。

専門的には、二方路線といいます。




事例の土地を評価します

手順としては、

  1. 正面路線の判定
  2. 正面路線の計算
  3. 二方路線影響加算率を確認
  4. 二方路線影響加算額の計算
  5. 評価対象地の評価額を計算


(事例)

二方路線

手順1 正面路線の判定

奥行価格補正後の金額を計算するため、路線ごとの地区区分と奥行距離を確認する。

路線価35万円の路線は、350が丸でかこまれているため、普通商業・併用住宅地区、奥行距離は15メートル。

この場合の奥行価格補正率は1.00。

したがって、路線価35万円の路線の、奥行価格補正後の金額は35万円となります。

もう一方の路線は路線価が30万円。


(結論)

計算するまでもなく路線価が35万円の路線の方が高いため、正面路線に。

また、評価する宅地の地区区分は、正面路線の普通商業・併用住宅地区に決まります。


(注)評価する土地の地区区分は、正面路線の地区区分によりますが、正面路線の判定はそれぞれの路線の地区区分に基づいて奥行補正後の金額を計算します。


※ 路線価図の上部欄外、地区区分の説明


【出典~国税庁のホームページ】

調整率表(奥行価格補正率、側方路線影響加算率、二方路線影響加算率など)



手順2 正面路線の計算

35万円×1.00=35万円


手順3 二方路線影響加算率を確認

普通商業・併用住宅地区の二方路線影響加算率は、0.05です。


手順4 二方路線影響加算額の計算

路線価30万円×1.00×0.05=15,000円


手順5 評価対象地の評価額を計算

350,000円+15,000円=365,000円

365,000円×225㎡=82,125,000円



★ 評価地の評価額

   82,125,000円


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二方路線の一部が接する宅地

たまにはこんな宅地があります。


二方路線

最初の事例と異なるのは、二方路線が評価する宅地の一部にしかかかっていないことです。


まずは、手順どおりに評価します。

正面路線の判定で、38万円の路線は普通商業・併用住宅地区で奥行15メートル。

その奥行価格補正率は、1.00。

金額は、38万円×1.00=38万円

結果は、こちらが正面。

評価地の地区区分は普通商業・併用住宅地区。


二方路線影響加算率は、0.05。


二方路線影響加算額の計算では、全長接する場合と一部の接続では明らかに違いがあります。

この違いは、接する長さで按分することで調整します


具体的には、

30万円×1.00×0.05×16m/25m=9,600円


★ 評価対象地の評価額を計算

380,000円+9,600円=389,600円

389,600円×375㎡=146,100,000円。




評価明細書を活用

「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)」に当てはめると、比較的簡単に評価できます。

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書には(第2表)があります。

こちらは、権利関係が絡む宅地、借地権などの計算に用います。


【出典~国税庁のホームページ】


土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)






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まとめ

このブログでは、角地を実際に評価してみました。

ご主人の参考になると嬉しいです。

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    kouji
    こんにちは、札幌市在住の税理士の鎌田浩司と申します。 私は相続税、贈与税、譲渡所得などの所得税及び消費税が専門の税理士です。8年前に国税の職場を定年退職して、税理士にWEBライターにと孤軍奮闘中です。 このブログでは、相続税・贈与税・譲渡所得などにお困りの皆様の、参考になると思われる情報を発信しています。 現役の税理士ならではの情報が、皆様のご参考になれば幸いです。