居住用財産の特例 PR

住まいを売って3,000万円控除と新たな住まいのローン控除は併用可?

住宅リフォーム
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最近、私に寄せられた相談では、住まいの買い替えが3件ほどありました。

問 「住んでいる自宅を売却して3,000万円控除受けるのと、新たに銀行ローンで住宅を取得した場合のローン控除は、どちらも使えるのか?」

答 「2つの控除は選択になります。」


最近の不動産の値上がり、加えて、銀行ローンの利率の上昇が見込まれること。

それらの背景や理由は色々あるものと思われますが、自宅の買い替えを検討している方が増える傾向にあるようです。

買い替えで重要なポイントの1つに、”税金”があります。

今まで住んでいる自宅の売却に対する税金がどうなるのか。

住んでいる自宅なら3,000万円の控除が使える?


さらに、新たに取得する住宅で銀行ローンを利用するなら、ローン控除の対象になるか?


今回は、これらの控除の併用について取り上げてみます。




別物件なら6年間重複できません

現在の自宅を売って、新たに住まいを取得する場合。

つまり、現在の自宅と新たに取得する住まいが別の住宅・物件なら、6年間は3,000万円控除とローン控除を重複して適用できません。

したがって、どちらが有利なのか、お得なのかを計算することが重要になります。


3つの事例で、具体的に説明します。

  1. 令和6年中に買い替えるケース
  2. 令和3年に売って、令和6年に住宅取得
  3. 令和6年に取得し居住した住宅Bを令和8年に売却

居住用の控除



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目次・譲渡所得【居住用の特例】に関するブログを検索、注意点や条件



①令和6年中に買い替えるケース

令和6年に、それまで住んでいた自宅Aを売却して、新たにローンを組んで住宅Bを取得するケース。

自宅Aの売却では、3,000万円控除が考えられます。

そして、住宅Bのローン控除も受けられそう。


※具体的な比較・検討の前に、どちらの控除にも条件があり、そこを再確認します。

 控除・特例の条件を満たしていないと、比較しても無意味になります。


★自宅Aの3,000万円控除の条件

  1. 所有者が住んでいる
  2. 仮住まいや一時的な目的の居住でない
  3. 住まい専用である
  4. 住まなくなってから3年目の年末までの売却
  5. 建物を取壊すケースは、取壊しから1年以内の売却かつ、住まなくなってから3年年末までの売却で、跡地を貸してない
  6. 買主が他人である
  7. 3年内に居住用の特例を受けていない
  8. 翌年確定申告する


★譲渡所得の計算式と税率

収入(売却金額)-原価(取得費)ー経費(譲渡費用)ー3,000万円控除=所得金額

所得金額に対する税金は、所得税・復興税と住民税。

①長期の場合は20.315%

②短期はその倍の39.63%


★住宅B(新築)のローン控除の条件

  1. 新築等の日から6か月以内に居住
  2. その年の12月31日まで引き続き居住
  3. 床面積が50㎡以上、1/2以上が専ら自己の居住用
  4. 10年以上のローンがある
  5. 前々年から3年後までの6年間に譲渡の特例を受けない
  6. 住宅の取得が生計一の親族などからでない
  7. 贈与による取得でない
  8. 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
  9. ローンの年末残高の0.7%


【出典】~国税庁ホームページ


No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)


★令和6年の取得・控除額の限度と控除期間

  1. 長期優良住宅、低炭素住宅~4,500万円、13年間
  2. ZEH水準省エネ住宅~3,500万円、13年間
  3. 省エネ基準適合住宅~3,000万円、13年間
  4. 一般住宅~控除無し、10年間



※令和6年税制改正で、①~③の限度額が子育て特例増額がされることになりました。

 具体的には、次の場合に500万円~1,000万円限度額が増額されます。

  1. 住宅を取得した人が40歳未満
  2. 40歳未満の配偶者あり
  3. 19歳未満の扶養親族あり



※令和6年取得で、一般住宅のケース

通常はローン控除がありません。

しかし、次のイ、ロに限り例外的に、限度額2,000万円まで、10年間、0.7%のローン控除が認められます。

イ 令和5年末までに建築確認をうけたもの

ロ 令和6年6月末までに建築されたもの


以上の条件をクリアしている場合には、重複できない控除・特例について、いずれを受けるか比較検討することになります。

◎ 3,000万円控除を受けることによる減税金額

◎ ローン控除の13年間又は10年間の減税額の総額



②令和3年に売って、令和6年に住宅取得

令和3年に自宅Aを売却して3,000万円控除を受け、その後、令和6年に取得した住宅Bのローン控除は、重複適用できます。

これは、住宅Bのローン控除の条件が、前々年~3年後までの重複ではないからです。

令和6年の前々年、つまり、令和4年と5年の重複は除外されますが、3年目には併用できることになります。

したがって、どちらが有利かの判定は不要です。


③令和6年に取得し居住した住宅Bを令和8年に売却

令和6年に取得してローン控除を受けた住宅Bを、令和8年に売却したケース。

この場合、重複適用ができます。

重複が除外されるのは、3,000万円控除を受ける住宅とローン控除を受ける住宅が別物件のケースです。

なお、当たり前ですが、令和8年分のローン控除は、年末に住宅Bに居住していなければその適用はありません。


まとめ

このブログでは、自宅を売却した場合の3,000万円控除と、新たに取得した住宅のローン控除の重複適用について説明しました。

少しでも、ご参考になれば幸いです。

なお、一読でご理解いただけないと思われ、説明が下手で申し訳ございません。


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    kouji
    こんにちは、札幌市在住の税理士の鎌田浩司と申します。 私は相続税、贈与税、譲渡所得などの所得税及び消費税が専門の税理士です。8年前に国税の職場を定年退職して、税理士にWEBライターにと孤軍奮闘中です。 このブログでは、相続税・贈与税・譲渡所得などにお困りの皆様の、参考になると思われる情報を発信しています。 現役の税理士ならではの情報が、皆様のご参考になれば幸いです。