今回は、他人から土地を借りているケースで、借りる権利(借地権)の評価を説明します。
借地権とは、建物の所有を目的とする賃借権又は地上権のことです。
ご主人が地主さんから土地を有償で借りて、その土地に建物を建てて所有している場合。
建物に住んでいるなど、自分で使用しているケースは借地権。
建物がアパートや貸家なら、貸家建付借地権という評価になります。
借地権の評価
地主(他人)から土地を借りて建物を所有しているケース。
借りる際は権利金を支払い、地代も毎月払います。
地主側は貸付地(底地)で、前回説明しました。
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貸付地(底地・そこち)の路線価による評価方法を税理士が説明します
(事例)
路線価は35万円、地区区分は普通住宅地区です。
借地権割合は路線価に表示されているEから50%です。
事例では、奥行距離・間口距離とそれによる補正もありますが、ここでは省略します。
350,000円×1.00×200㎡=70,000,000円
借地権は、
70,000,000円×50%=35,000,000円
★ 借地権の評価額
35,000,000円
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貸家建付借地権の評価
地主(他人)から土地を借りてアパートを所有しているケース。
アパートの借家人の権利(借家権)は、借地権には及びません。
しかし、借家人がいることで、借地の利用に一定の制約を受けます。
このため、借地権の評価額から、借家権割合分だけ減額した評価になります。
アパートの敷地(借地権)の評価=借地権の評価×(1-借家権割合)
※借家権割合は、全国一律30%。
上の借地権を基に計算すると、
35,000,000円×(1-30%)=24,500,000円
★ 貸家建付借地権の評価額
24,500,000円
評価明細書を活用
「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)と(第2表)」に当てはめると、比較的簡単に評価できます。
借地権の評価では、第2表も使います。
明細書も、国税庁のホームページから入手できます。
【出典~国税庁のホームページ】
土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)(第2表)
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まとめ
このブログでは、借地権とアパートの敷地の借地権(貸家建付借地権)を実際に評価してみました。
ご主人の参考になると嬉しいです。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
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