今回は、宅地の形に着目します。
評価する宅地は、正方形や長方形が多いのですが、変形している場合が少なくありません。
四角くない宅地は、専門的には不整形地と呼んでいます。
宅地を路線価で評価する際には、不整形の程度によって、減額できることがあります。
そこで、不整形地の評価方法を説明します。
不整形地補正率
四角くない宅地（不整形地）は、四角い土地（整形地）との格差・割合で、減額割合（不整形地補正率）が決まります。
不整形地の評価は、路線価で計算した金額×不整形地補正率で計算します。
この計算を具体的に説明します。
⑴路線価に基づく評価額(㎡単価)を計算
初めに、路線価に基づき、以下の要素を加味した評価額（㎡単価）を計算します。
ここでは、評価明細書（土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第１表)）を活用しましょう。
- 奥行距離による奥行価格補正
- ２路線以上に接する宅地の正面路線判定
- 評価する宅地の地区区分の決定
- 角地の場合の側方路線影響加算
- 裏面に接する宅地の二方路線影響加算
- ３路線に接する宅地の影響加算
- ４路線に接する宅地の影響加算
- 間口距離の短い宅地の間口狭小補正
- 間口距離に比し奥行長大な奥行長大補正
土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表（平成31 年１月分以降用）
⑵不整形地補正率の計算
次に、評価する宅地全体をカバーする長方形の整形地を想定し、それに基づいて不整形地補正率を計算します。
- 宅地全部をカバーする整形地を想定
- 想定した整形地の地積を計算
- 想定整形地に不足するかげ地割合を計算
- 地区区分と地積で地積区分ＡＢＣを判定
- かげ地割合、地積区分と地区区分で不整形地の補正率を判定
- 不整形地の補正率×間口狭小補正率
- 奥行長大補正率×間口狭小補正率
- ⑥と⑦の低い方が不整形地補正率です
※不整形地補正率の下限は、60％（×0.6）。
⑶不整形地の評価額を計算
⑴の「路線価に基づく評価額（㎡単価）」に、⑵の「不整形地補正率」と評価する宅地の地積を掛けると、不整形地の評価額が計算できます。
⑴の評価額（㎡単価）×⑵の不整形地補正率×評価する宅地の地積＝不整形地の評価額
以上で、四角くない宅地（不整形地）の評価額が計算されました。
なお、不整形地の評価・計算では、宅地の形から以下の４とおりの評価方法があります。
- 不整形地を区分して求めた整形地を基に計算する方法
- 今まで説明してきた想定整形地を基に計算する方法
- 近似する整形地（近似整形地）を基に計算する方法
- 近似整形地と隣接する整形地から計算する方法
いずれにしてもかなり難解です。
専門用語が多く、分かりづらい説明で申し訳ありませんでした。
【出典～国税庁のホームページ】
【併せて読みたいブログ】
目次・【評価・相続・贈与】に関するブログを検索しやすくするために
相続税のプロの税理士へ
財産評価のことは、その道のプロ・詳しい税理士に相談しましょう。
財産評価はかなり特殊ですが、相続税や贈与税に詳しい税理士なら大丈夫です。
なお、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士が少ないのが実態です。
税理士は、全国に約８万人もいます。
しかし、財産評価に詳しい税理士はほんの一握りです。
そんな税理士の探し方は、紹介サイトがお勧めです。
サイトの利用はもちろん無料で、一押しは税理士ドットコムです。
公式サイトは、
財産評価にも詳しい、相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
【併せて読みたいブログ】
相続税の税理士選びは３つのポイント、相続税のプロの税理士が説明
目次・【相続税の税理士】に関するブログを検索、相続税の税理士選び
まとめ
このブログでは、四角くない宅地・不整形地の評価を説明してみました。
ご主人の参考になると嬉しいです。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
★お問い合わせはこちらからお願いします。
