相続税や贈与税の計算では、財産を金銭に見積もる評価が必要です。
土地や建物などの金額が分からないと、計算できないからです。
このブログでは、土地や建物の評価方法の概要を説明します。
ご主人のお役に立てれば幸いです。
路線価と固定資産税評価額
誤解を恐れずに書くと、市街地の土地は路線価で計算します。
郊外などの土地や建物は、市町村が定めた固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
※路線価や固定資産税評価額に乗ずる倍率は、財産評価基準として毎年７月１日に公開されています。
時価で計算するのが原則
財産は、時価で計算すると法律で決められています。
相続税法第22条には、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、取得の時における時価により、・・・」と書かれています。
しかし、定期金（相続税法第24条）などの一部を除いて、時価の求め方は法律には書かれていません。
このため、国税庁が定めて公表している通達「財産評価基本通達」によって計算することになります。
※通達は、本来は国税の内部用のものですが、相続税や贈与税の申告者の利便のため公表されていて、現状は広く認知されています。
なお、通達の第１章では次のように書かれています。
「時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。」
土地の評価
土地の評価は、路線価や固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
路線価は、主に宅地の評価に使用しますが、宅地以外の土地についても、宅地の評価に準じて計算します。
倍率は、宅地を含めて地目ごとに定められています。
市街地の宅地
市街地に所在する宅地は、路線価を基に計算します。
具体的には、路線価が表示されている図面（路線価図）から、評価する土地が面している道路（路線）に記載の金額（㎡当たり千円単位の数字）を探して、それに基づいて計算します。
（計算式） 路線価×地積（㎡）
なお、土地ごとの評価では、以下のような調整を行います。
- 奥行価格補正（道路からの奥行距離）
- 側方路線影響加算（角地加算）
- 二方路線影響加算（２面加算）
- 間口狭小補正（道路に面する間口距離）
- 奥行長大補正
- 不整形地補正
- がけ地補正 など
郊外の土地など
路線価が設定されている地域（路線価地域）以外の土地は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
この倍率は、宅地を含めて地目ごとに定められています。
建物の評価
建物の評価は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算します。
その倍率は、財産評価基準において「家屋の固定資産税評価額に乗ずる倍率」として毎年７月１日に公開されています。
具体的には、自用の建物（貸家など権利関係のある建物以外）の倍率は1.0倍、つまり、固定資産税評価額と同額になります。
（計算式）
固定資産税評価額×1.0＝自用建物の評価額
なお、貸家やアパートは、借家権割合を控除して計算します。
※令和４年分の借家権割合は、全国一律30％。
（計算式）
固定資産税評価額×1.0×（１－0.3）＝貸家の評価額
相続税のプロの税理士へ
財産評価のことは、その道のプロ・詳しい税理士に相談しましょう。
財産評価はかなり特殊ですが、相続税や贈与税に詳しい税理士なら大丈夫です。
なお、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士が少ないのが実態です。
税理士は、全国に約８万人もいます。
しかし、財産評価に詳しい税理士はほんの一握りです。
そんな税理士の探し方は、紹介サイトがお勧めです。
サイトの利用はもちろん無料で、一押しは税理士ドットコムです。
公式サイトは、
財産評価にも詳しい相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
【併せて読みたいブログ】
相続税の税理士選びは３つのポイント、相続税のプロの税理士が説明
目次・【相続税の税理士】に関するブログを検索、相続税の税理士選び
まとめ
このブログが少しでも参考になると嬉しいです。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
★お問い合わせはこちらからお願いします。
