1物3価と言われることがあります。
土地の値段が3つある。
具体的には、
- 時価(公示価格)
- 路線価
- 固定資産税評価額
これを利用して相続税を節税できます。
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土地や建物の評価を利用して節税
相続税を少なくするためには、課税の対象となる相続財産の価格を少なくすること。
そして、土地や建物を買入すると、相続財産の価格が少なくなります。
その仕組みは、1物3価を利用することです。
評価額
相続税を計算するためには、土地や建物を金銭に見積もる必要があります。
それが評価で、見積もった価格が評価額です。
土地の評価額には、実際の売買に利用される時価以外にも、路線価と固定資産税評価額が使われます。
時価は、公示価格とすることが一般的です。
これは、国土交通省が毎年3月に発表しています。
路線価は、相続税や贈与税の計算に用いるもので、国税庁が毎年7月に公表しています。
固定資産税評価額は、文字通り固定資産税や都市計画税を計算するためのもので、市町村役場で決めています。
相続税の計算では、法律的には土地や建物を時価で計算することになっています。
※相続税法22条。
さらに、国税庁の通達で評価した金額を時価としています。
この通達の評価では、評価の安全性が考慮されます。
(評価の安全性とは)
例えば、3,000万円の預金を相続した場合と、3,000万円の土地を相続した場合では、同じ相続税を負担できないと考えます。
その理由は、土地は売らないと税金が払えないから。
その結果、時価との間に約20%の差額が生じることになります。
土地の評価水準
土地の路線価は、時価(公示価格)の約80%です。
例えば、時価が3,000万円の土地であれば、路線価で計算する評価額は約2,400万円となり、課税対象金額を600万円下げることができます。

建物の評価水準
建物の評価水準は、時価の60%程度と考えられています。
建物は、固定資産税を計算する際に用いる固定資産税評価額そのまま(×1.0倍)で計算します。
固定資産税評価額の水準は、概ね時価(再建築価格)の60%程度とされているようです。
例えば、時価3,000万円の建物は、約1,800万円となり、課税対象金額を1,200万円下げることができます。
注意点など
評価額との差額を利用した節税対策は、それ自体適法です。
しかし、いくつかの注意点があります。
- 仲介手数料や登記費用などがかかります
- 固定資産税が毎年かかります
- 手元現金が減少します
- 維持管理などが必要になります
- やり過ぎたら否認されます?
つまり、不要な土地建物の買入では、慎重な検討が重要です。
また、現金や預貯金が減少するために、
- 当面の生活費
- 相続税の納税資金
- 老後資金が不足しないか
これらは、節税対策よりも優先されるべきものです。
相続税は節税できますが、注意点を検討しましょう。
相続税のプロの税理士へ
相続税のことはその道のプロ、詳しい税理士に相談しましょう。
相続税はかなり特殊な税金です。
加えて、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士が実は少ないのが実際のところです。
税理士は、全国に約8万人もいます。
しかし、相続税に詳しい税理士はほんの一握りです。
予期せぬ税金がかからないように、相続税のプロの税理士にご相談ください。
このブログで取り上げた、不動産を買入しての節税では注意点があります。
したがって、プロの税理士に相談したり依頼することは、必須といえます。
相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
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まとめ
このブログがきっかけで、節税できることを祈念いたします。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
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