居住用財産の特例 PR

居住用財産とは何?税理士が解説、譲渡所得の3,000万円控除など

自宅の贈与
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自宅を売っても3,000万円の特別控除があるから、税金はかからないし申告もしない。

と考えている人が多いようです。

そのくらい有名で、浸透している特例です。

しかし、3,000万円の特別控除以外にも特例があり、チョット注意する点もあります。

例えば、親子間の売買では特例が受けられません。

所得税と住民税で20%の税率なら、3,000万円の特別控除が受けられない影響は、税額で600万円と莫大です。

特例なので条件があります

事例としてはさほど多くはないのですが、中には3,000万円の特別控除が受けられなくて、税金がかかるケースがあります。


そもそも論ですが、居住用の特例の対象とは何か?

住んでいる家屋とその敷地を売った場合は、特例に該当することが多いのですが、売れる前に転居したとか、単身赴任中で住んでいなかった場合、特例の対象になるのか気になりませんか?


今回は、次のポイントを、譲渡所得が専門の税理士が説明します。

  1. 前提となる居住用財産とは何か?
  2. 居住用の各種特例とは
  3. 特例が受けられないケース


お役に立てれば幸いです。

なお、お困りのことがありましたら、気軽に問い合わせてください


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目次・譲渡所得【居住用の特例】に関するブログを検索、注意点や条件


自宅の売却で3,000万円控除。条件、注意点などもプロの税理士へ







居住用財産とは?

居住用財産とは自宅のことです。

専門的には、生活の本拠などといいますが、住んでいる家・住まいのことです。

しかし、住んでいる家を売った場合でも、特例が受けられない場合があります。


特例の対象となる居住用財産とは、次の家屋やその敷地です。

  1. 所有者が住んでいる家屋
  2. 住んでいた家屋で、住まなくなってから3年目の年末までに売ったもの
  3. ①又は②の家屋と共に売ったその敷地
  4. 災害により滅失した①の家屋の敷地
  5. 災害により滅失した②の家屋の敷地
  6. ①又は②の家屋を取壊し、売却したその敷地



①所有者が住んでいる家屋

所有者が生活の拠点として住んでいる家屋が特例の対象です。


しかし、所有者が住んでいなくても特例が受けられる場合が2つあります。

1つは、

所有者が転勤や転地療養等で単身の場合

この場合は、次のイ、ロのとおりかなりゆるめです。

 イ 従来所有者として住んでいなくても該当

   例えば、単身から単身でも大丈夫です。

 ロ 単身先の家屋を所有していても該当


もう1つは、家族を残して配偶者と共に転居した場合

この場合は、次のイ~ニを満たす必要があり、単身の場合に比べてかなり厳しくなります。

 イ 転居前は所有者として住んでいた家屋

 ロ 転居後も生計一の親族が住んでいる

 ハ 転居後、居住用の特例を受けていない

 ニ 転居先で住んでいる家屋が持家でない


なお、居住用の特例に関して、チェックポイントが3つあります。

 A 店舗併用住宅は、所有者の住まい部分

   床面積で按分計算します。

   90%以上は専らの取扱いがあります。

 B 住んでいる家屋を2以上所有する場合

   主たる家屋(生活の拠点)のみが対象。

 C 居住用家屋の一部のみを譲渡した場合

   残存部分に住める場合は非該当。


②住んでいた家屋で、住まなくなってから3年目の年末までに売ったもの

住んでいる家屋は、引っ越してから売る場合が普通ですが、買い手がすぐに見つからないケースが多いのが実態です。

そこで、法律上は3年目の年末まで猶予期間が設けられています。

①の住んでいる家屋から転居した後、3年目の年末までに売れれば特例に該当します。

ただし、民法の期間計算のルールがあり、1月1日に転居した場合は2年目の年末までになり、1年間短くなります。



①又は②の家屋と共に売ったその敷地

家屋とその敷地をセットで売るのが普通です。

①又は②の家屋と、その敷地をセットで売った場合は、敷地も特例の対象になります。


多くの場合、家屋と敷地の所有者は同じです。

ところが、家屋と敷地の所有者が異なる場合があります。

特例は、家屋を核として構成されています

つまり、家屋と敷地の所有者が異なる場合には、家屋の所有者が特例の対象になります。


しかし、家屋と敷地全体で1つの生活共同体の居住用財産とみて、特例を適用すべきとの考え方があります。

具体的には、妻が家屋、夫がその敷地を所有している場合には、家屋と敷地のセットで特例を適用できます。

この場合、3,000万円の特別控除なら、家屋から先に特別控除を適用し、特別控除の残額があれば、敷地からも控除できることになります。




災害により滅失した①の家屋の敷地

住んでいる家屋が火災などで滅失したケース。

火災などで滅失した日から住めなくなりますが、それ以後3年目の年末までに敷地を売れば、特例の対象になります。

なお、家屋の滅失以後、敷地の用途は問いません。



災害により滅失した②の家屋の敷地

転居した後で家屋が火災などで滅失したした場合、災害という特殊性を考慮して、住まなくなってから3年目の年末までに売れれば特例の対象になります。

この場合も、家屋の滅失以後、敷地の用途は問いません。



①又は②の家屋を取壊し、その敷地を譲渡

家屋を取壊して敷地のみを売ったケース。

特例は、家屋を核として構成されていますが、次の2つの条件を満たせば、特例の対象になります。

 イ 取壊しから1年以内に敷地の売買契約

 ロ 敷地を貸付などしていない


なお、次の場合は特例の対象からはずれます。

  1. 敷地に建物などを建築し、敷地と共に売った場合
  2. 敷地を駐車場などとした場合
  3. 家屋を曳家して敷地を売った場合




居住用の各種特例とは

居住用の特例は、次の7種類あります。

  1. 軽減税率
  2. 3,000万円の特別控除
  3. 空家の3,000万円の特別控除
  4. 買換えの特例
  5. 交換の特例
  6. 買換等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  7. 特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除


詳しいことは次のブログをご覧ください。


【併せて読みたいブログ】


7種類の居住用の各種特例とは?税理士が解説、3,000万円以外も


譲渡の損失は給与などから引けませんが、居住用なら引ける特例が2つ




特例が受けられないケース

特例ごとに適用条件は異なりますが、共通する部分もあります。

居住用の特例が受けられないケースは、以下のとおりです。

  1. 特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋
  2. 家屋の新築期間中だけの仮住まいである家屋
  3. その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  4. 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で所有する家屋
  5. 所有者として住んでいない家屋
  6. 買主が配偶者などや同族会社のケース
  7. 住まなくなってから4年目以降(3年目の年末を経過)
  8. 住まい専用でない家屋の住まい以外部分
  9. 家屋の一部のみを売った場合
  10. 3年に一度(前年、前々年に居住用の特例を受けているケース)
  11. 他の特例との重複適用
  12. 各種特例ごとの適用条件を満たさないケース


詳しいことは改めて別のブログに書きます。


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居住用3,000万円などが受けられない12のケースを税理士が説明


居住用3,000万円控除の可否は、税理士が4つ質問で判断します





譲渡所得に詳しい税理士へ

譲渡所得のことはその道のプロ、詳しい税理士に相談しましょう


譲渡所得はちょっと特殊な税金です。

加えて、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士は多くありません。

税理士は、全国に約8万人もいます。

しかし、譲渡所得に詳しい税理士は、実は少ないのが現状です。


このブログでは、特例の対象となる居住用財産とは何か、さらに、居住用の各種特例特例が受けられないケースも取り上げましたが、専門的で注意が必要です。

したがって、予期せぬ税金がかからないように、プロの税理士に相談したり依頼することは絶対です。

なお、プロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。


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まとめ

このブログが参考になると嬉しいです。


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    こんにちは、札幌市在住の税理士の鎌田浩司と申します。 私は相続税、贈与税、譲渡所得などの所得税及び消費税が専門の税理士です。8年前に国税の職場を定年退職して、税理士にWEBライターにと孤軍奮闘中です。 このブログでは、相続税・贈与税・譲渡所得などにお困りの皆様の、参考になると思われる情報を発信しています。 現役の税理士ならではの情報が、皆様のご参考になれば幸いです。