ご主人も空家特例をお聞きになったことがあるかもしれません。
土地や建物をお売りになった際に、利益があれば所得税と住民税がかかります。
その際に、住んでいる自宅の売却ならば、利益から3,000万円の控除を受けられるという特例があり、これに該当すれば税金が大いに安くできます。
この3,000万円控除は、現在２種類あります。
- 住んでいる自宅の3,000万円控除
- 空家特例の3,000万円控除
①の従来からあった3,000万円控除は、これまでにも書いてきました。
今回は、空家特例の3,000万円控除を取り上げます。
空家特例3,000万円控除とは？
この特例は、一人暮らしの人が亡くなったことで残された空家が、異常に増えて社会問題化したために、空家を解消するべく平成28年度に新しくできた制度です。
【クローズアップされた空き家問題】
毎年平均約64,000戸のペースで増加している空家は、約3/4が昭和56年５月以前の旧耐震基準の建築で、約半数は倒壊の危険があると懸念されていました。
想定されるのは、両親が亡くなって実家を相続したが、現在の仕事や子供の教育面の利便性などもあり、実家に居住することが難しいケース。
相続した実家には、例えば次のような問題があります。
- 毎年の固定資産税の負担
- 老朽化した家屋の倒壊の危険性
- 治安の悪化
- 空家登記の義務化（令和６年４月から）
この問題を解決するため、3,000万円の特別控除を活用し空家の譲渡に伴う税負担を節税しつつ、早期に売却する方が得策になると考えられます。
なお、3,000万円の特別控除には細かい条件がありますので、注意が必要です。
空家特例の条件
空家特例は、平成28年４月１日から令和９年12月31日までの譲渡が対象です。
特例の細かい条件は以下のとおりです。
- 家屋と敷地の両方を相続して売却する
- 区分所有登記の家屋は対象外
- 家屋は昭和56年５月31日以前の建築
- 亡くなった方の居住用家屋
- 要介護認定等の老人ホーム入居はＯＫ
- 相続後は空家と空地、貸したりしない
- 亡くなってから３年目の年末までに売却
- 他人に売却（※１）
- 家屋は全部取壊しか耐震リフォーム
- 家屋の全部取壊し後の増改築は対象外
- 売却の対価は１億円以内
- 交換の特例など他の特例を適用しない（※２）
- 翌年、期限内に確定申告する（※３）
※１ 特例が受けられない買主（特殊関係者）とは、次のイ～へ。
イ 配偶者及び直系血族～子、孫、父母、祖父母
ロ 生計一の親族～（例）子の配偶者（姻族）
ハ 譲渡後その家屋に共に居住する親族
ニ 内縁関係者及びその者と生計一の親族
ホ 生計維持者及びその者と生計一の親族
ヘ 特殊関係法人（50％超を有する場合）
※２ 重複適用が除外される特例は次のとおり。
- 固定資産の交換（所法58）
- 優良住宅地造成等（措法31の２）
- 収用等代替（措法33）
- 交換処分等（措法33の２）
- 換地処分等（措法33の３）
- 収用交換等5,000万円控除（措法33の４）
- 特定の土地等1,000万円控除（措法35の２）
- 事業用資産の買換え（措法37）
- 事業用資産の交換（措法37の４）
- 中高層耐火建築物買換・交換（措法37の５）
- 特定の交換分合（措法37の６）
- 特定普通財産との交換（措法37の８）
- 平成21、22年土地等先行取得（措法37の９）
- 相続財産の取得費の特例（措法39）
- 住宅借入金等特別控除（措法41）
※３ 所得税の確定申告書添付書類
- 登記事項証明書
- 市区町村長の確認書
- 耐震基準適合証明書
- 売買契約書 など
令和５年の改正
令和５年度の税制改正があり、令和６年１月以後の譲渡から適用されます。
【改正内容】
⑴細かい条件の「⑨家屋は全部取壊しか耐震リフォーム」
改正前は、譲渡までに家屋の取壊し又は耐震リフォームが必要でした。
改正後は、家屋の取壊し又は耐震リフォームを、買主が譲渡の翌年２月15日までに行う場合も該当することになりました。
⑵ 相続人が３人以上である場合の特別控除の減額
改正前は、相続人の人数にかかわらず、それぞれが3,000万円までの控除でした。
改正後は、各相続人の特別控除額は、2,000万円とされました。
プロの税理士に依頼
譲渡所得の空家特例のことは、詳しいプロの税理士に依頼しましょう。
空家特例は、条件＝要件が沢山あって複雑なため、専門家に依頼することは必須です。
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まとめ
空家特例は最大3,000万円の控除ですから、検討してみる価値があります。
しかし、概要だけでも複雑なのはお分かりいただけると思います。
このブログの内容が、何らかのご参考になればうれしいです。
なお、お困りのことがありましたら、気軽に問い合わせてください。
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