贈与で子供さんやお孫さんの住宅取得を支援すると、贈与税が非課税になり相続税を節税できます。
なお、贈与税の非課税制度は、令和４年から改正されています。
また、住宅取得に銀行ローンがあると、所得税が戻ってきます。
今回は、両者の関係を取り上げます。
贈与とローン控除は併用可
住宅取得等の資金の贈与は非課税（※１）、これとローン控除で所得税の減税（※２）は両方使えます。
※１ 措置法70条の２。
※２ 措置法41条。
今回は、この２つの関係がどうなるのかを、具体例で取り上げます。
【ポイント】
- ２つの特例は併用できます
- 贈与分を先取りします
出典：国税庁ホームページ・質疑事例
住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税の特例等を受けた場合の住宅借入金等特別控除の対象となる住宅借入金等の範囲
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具体例
子供さんが、新築マンションを購入したケースを例に説明します。
概要は以下のとおり。
- 購入金額は4,000万円
- 耐震基準に該当
- 売買契約は令和４年
新築マンションの購入資金は、諸経費などを見込んで 4,500万円。
その内訳は、贈与資金とローンです。
- 父親から贈与 1,000万円
- 銀行ローン 3,500万円
★結論
贈与税の非課税を先取り
新築マンションで耐震性能を有する住宅では、1,000万円までの贈与税が非課税です。
そして、贈与者の相続税を節税できます。
ローン控除（所得税の減税）の対象額は3,000万円
贈与を先取りすると、住宅購入金額の残額は3,000万円です。
※住宅代金4,000万円ー1,000万円＝3,000万円。
つまり、ローン控除の減税の対象は3,000万円となります。
※銀行ローン3,500万円＞3,000万円、少ない方。
銀行ローンの内、3,000万円が減税対象です。
（注）ローン控除も令和４年３月に改正がありました。
改正後は、令和４年からローン（限度額があります）の年末残高の、0.7％が13年間控除されます。
なお、借入限度額は、住宅の種類などで異なります。
ちなみに、新築住宅で令和４・５年入居の借入限度額は、次のとおりです。
- 認定住宅は、5,000万円
- ＺＥＨ水準省エネ住宅は、4,500万円
- 省エネ基準適合住宅は、4,000万円
- その他の省エネ基準を満たさない住宅は、3,000万円
既存住宅で令和４～７年入居の借入限度額は、次のとおりです。
- 認定住宅から省エネ基準適合住宅までは、3,000万円
- その他の省エネ基準を満たさない住宅は、2,000万円
特例を賢く使って、大きく節税しましょう。
贈与税の非課税制度の改正内容
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度は、令和４年３月に制度改正がありました。
改正内容は以下のとおりで、令和４年１月の贈与から適用されています。
- 従来の消費税率で非課税限度額が異なる方式を撤廃
- 耐震性能・省エネ性能・バリアフリー性能のいずれかを有する住宅は、1,000万円まで非課税
- それ以外の住宅は、500万円まで非課税
- 中古住宅は築年数要件を撤廃、昭和57年以降に建築された住宅が対象
- 昭和56年以前の建築は、耐震基準に適合している住宅が対象
- 令和４年４月以後の贈与では、20歳以上から18歳以上の子や孫に引き下げ
相続税等のプロの税理士へ
相続税や贈与税のことは、その道のプロ・詳しい税理士に相談しましょう。
相続税や贈与税はかなり特殊な税金です。
加えて、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士が実は少ないのが実際のところです。
税理士は、全国に約８万人もいます。
しかし、相続税や贈与税に詳しい税理士はほんの一握りです。
予期せぬ税金がかからないように、相続税等のプロの税理士にご相談ください。
このブログで取り上げた、住宅取得等資金の贈与税の非課税とローン控除では、期限内申告などの注意点があります。
したがって、プロの税理士に相談したり依頼することは絶対です。
相続税や贈与税が専門の税理士の探し方は、税理士紹介サイトの利用がお勧め。
一押しは税理士ドットコムです。
サイトの利用はもちろん無料です。
公式サイトは、
相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
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まとめ
このブログがきっかけで、節税できることを祈念いたします。
なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。
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