居住用財産の特例 PR

譲渡の損失は給与などから引けませんが、居住用なら引ける特例が2つ

譲渡の損失
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譲渡所得の特例を取り上げます。

譲渡所得は、収入から原価を引いて計算します。


(計算式)

譲渡所得


この計算で、利益が出れば税金がかかります。

しかし、損失となった場合では、給与や事業など他の所得から差し引くことができません。

※専門的には「損益通算」といいますが、これができないことになってます。

利益だけ課税して、損は考慮しないのは納得しずらい制度といえます。


この制度には例外があります

それは、住宅を売却した場合の損失を、他の所得から差し引けるというもので、2種類あります。

このブログでは、現役の税理士が分かりやすく説明します。




2種類の特例

特例は2つあります。

どちらも住んでいる住宅を売った場合ですが、ローンが関係します。

  1. 10年以上のローンで新たに自宅買入
  2. 売ってもローンが残る


特例の計算内容としては、次の2つがあります。

損益通算~損失金額を売った年の給与などから差引く。

繰越控除~給与などから引ききれない損失金額を、翌年以後3年間の給与などから差引く。



10年以上のローンで新たに自宅買入

1つ目の特例は、10年以上の銀行ローンで新たに自宅を買入することが条件です(※1)。

加えて、次の細かい条件があります。

  1. 売却する人の居住用財産である(※2)
  2. 売却する家屋と敷地はとも長期所有
  3. 売却する自宅は日本国内限定
  4. 売却は贈与、出資以外
  5. 確定申告で特例の適用を受けること


また、買換える居住用財産は、

  1. 国内限定
  2. 自己の生活の本拠で、自己の居住用床面積が50㎡以上
  3. 買換える時期は、売却の前年1月1日~翌年の年末まで
  4. 自己が居住する期限は、買換えの翌年年末まで
  5. 買換えは贈与、代物弁済以外
  6. 買換えの年の年末に、10年以上のローンがあること


さらに、2年目以後の繰越控除の際に追加される条件があります。

  1. 売却する自宅の敷地500㎡以下に限定
  2. 繰越控除年の合計所得3,000万円以下
  3. 期限内申告で、その後も連続して申告
  4. 繰越控除年の年末に10年以上のローン


※1 特例の名称は、

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」といい、根拠条文は租税特別措置法41条の5です。


※2 売却する人の居住用財産であることとは、

自宅の所有者の生活の本拠であることですが、その他にも細かい条件があり、別のブログに書きましたのでご覧ください。


【併せて読みたいブログ】

目次・譲渡所得【居住用の特例】に関するブログを検索、注意点や条件




売ってもローンが残る

2つ目の特例は、売却する自宅に売却価格を上回るローンが残っていたケース(※1)。


加えて、次の細かい条件があります。

  1. 売却する人の居住用財産である(※2)
  2. 売却する家屋と敷地はとも長期所有
  3. 売却する自宅は日本国内限定
  4. 売却契約日前日に10年以上のローン
  5. 売却は贈与、出資以外
  6. 確定申告で特例の適用を受けること


損益通算及び繰越控除の対象となる損失は、ローンの残高から売却価格を引いた金額が限度となります。

言い換えると、売却しても返済できなかったローンの金額が限度です


さらに、2年目以後の繰越控除の際に追加される条件があります。

  1. 繰越控除年の合計所得が3,000万円以下
  2. 期限内申告、その後も連続して申告


※1 特例の名称は、

「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」といい、根拠条文は租税特別措置法41条の5の2です。


※2 売却する人の居住用財産であることとは、

自宅の所有者の生活の本拠であることですが、その他にも細かい条件があり、別のブログに書きましたのでご覧ください。


【併せて読みたいブログ】

目次・譲渡所得【居住用の特例】に関するブログを検索、注意点や条件




譲渡所得に詳しい税理士へ

譲渡所得のことはその道のプロ、詳しい税理士に相談しましょう。


譲渡所得はちょっと特殊な税金です。

加えて、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士は多くありません。

税理士は、全国に約8万人もいます。

しかし、譲渡所得に詳しい税理士は、実は少ないのが現状です。

予期せぬ税金がかからないように、プロの税理士にご相談ください。


このブログで取り上げた、自宅の譲渡損失を給与などと相殺し、かつ、引ききれなかった金額は翌年以降3年間繰越控除できるという特例には、細かい条件があります。

特例を受けられるか否かで、多額の影響があります。

したがって、プロの税理士に相談したり依頼することは絶対です。

なお、税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。


【併せて読みたいブログ】

目次・税理士関連ブログを検索しやすく。選び方、報酬引下げetc




まとめ

このブログが参考になることを祈念いたします。

なお、お困りのことがありましたら、お気軽に問い合わせてください。


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    kouji
    こんにちは、札幌市在住の税理士の鎌田浩司と申します。 私は相続税、贈与税、譲渡所得などの所得税及び消費税が専門の税理士です。8年前に国税の職場を定年退職して、税理士にWEBライターにと孤軍奮闘中です。 このブログでは、相続税・贈与税・譲渡所得などにお困りの皆様の、参考になると思われる情報を発信しています。 現役の税理士ならではの情報が、皆様のご参考になれば幸いです。