相続税を安くする方法、節税対策を紹介しています。
今回は、銀行ローンでアパートを建設すると相続税が安くなります。
なお、節税効果は大きいですが、注意点があります。
それは、将来的に入居割合が下がらないかという問題です。
少子高齢化社会でも、順調にアパートを経営できるか？
このため、節税対策を実行する前に、慎重かつ十分な検討が必須です。
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目次・相続税の節税対策に関するブログを検索しやすく、注意点も説明
アパート建設で節税
平成27年から相続税が増税されました。
それ以降、大手の不動産会社もテレビ等でアパート建設をアピールしています。
不動産会社からすると、仕事が増えるチャンスです。
それでは、肝心の相続税の節税の中身とはどういうものなのか？
安全なのか？
注意点はないのか？
節税の中身、仕組み
相続税が節税になる中身、仕組みは、アパートの評価減を利用するというものです。
概略は、以下の①～④のとおりです。
- 銀行ローンでアパートを建てる
- アパートは、貸家評価で70％に減額
- 敷地は貸家建付地評価で約80％に減額
- ローン残高は債務控除
（注）「フラット35」は利用できません。
※貸家評価：財産評価基本通達93。
※貸家建付地評価：財産評価基本通達26。
※債務控除：相続税法13条。
設例に基づいて説明します。
１ １億円の銀行ローンを組む。
２ １億円のアパートを建築する。
※土地が無ければ、土地を買います。
※手数料や登記費用などの諸経費が掛かりますが、ここでは省略します。
３ ２年後に所有者が死亡して相続が発生。
（相続財産の内訳・収支は？）
イ アパート 4,200万円
ロ 債務控除・銀行ローン残高9,700万円
ハ 収支；▲5,500万円
（アパートの計算内訳など）
アパートは、固定資産税評価額×0.7で計算します。
固定資産税評価額は概算で建築価額の6割程度。
１億円×0.6×0.7＝4,200万円
（銀行ローン残高）
銀行ローンは、通常は元利均等返済。
初めのうちは利息がほとんどのため、元金はあまり減りません。
★節税対策の結果？
結果、概算ですが▲5,500万円となりました。
つまり、アパート以外の相続財産を5,500万円圧縮できるということです。
かなりシンプルな節税対策で、効果は絶大だと思われることでしょう。
もちろん、ここまでの内容・説明に嘘はありませんが、納得できますか？
肝心なポイント、注意点
節税効果は大きいのですが、重大な危険があります。
それは、アパート経営が収益を生むかどうか？
つまり、入居割合が問題です。
ローンでアパートを建てても、サッパリ部屋が埋まらない。
これでは、ローンの返済に窮します。
ローンの金額が大きいため、相続税どころか経済的な破綻も起こり得ます。
少子化時代を踏まえてもアパート経営が成り立つかどうか。
立地条件や経済情勢などを、慎重に検討することが何よりも大切です。
相続税に詳しい税理士にも相談しましょう。
もちろん、アパート経営が順調なら、節税効果は大いにあります。
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銀行ローンでアパートを建築して、相続税を節税の重大な注意点その②
相続税のプロの税理士へ
相続税のことはその道のプロ、詳しい税理士に相談しましょう。
相続税はかなり特殊な税金です。
加えて、本当に詳しい税理士、いわゆるプロの税理士が実は少ないのが実際のところです。
税理士は、全国に約８万人もいます。
しかし、相続税に詳しい税理士はほんの一握りです。
予期せぬ税金がかからないように、相続税のプロの税理士にご相談ください。
このブログで取り上げた銀行ローンでアパート建築では、説明したように重大な注意点があります。
したがって、プロの税理士に相談したり依頼することは、必須といえます。
相続税のプロの税理士に関するブログもあります、参考になると嬉しいです。
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まとめ
このブログがきっかけで、節税できることを祈念いたします。
なお、お困りのことがありましたら、気軽に問い合わせてください。
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